リダックサポートデスク

​ 住宅ニュースレター                   May2019

こんにちは。リダック住宅サポートデスクです。

日本では新元号「令和(れいわ)」が始まり、いよいよ新時代到来ですね。

とはいってもアメリカ生活をしていると、「令和」祝福ブームに乗ることが出来ずちょっぴり残念な気もいたします。

今月のアメリカ国民の祝日は「メモリアルデー」亡くなった米軍兵士を追悼する日とされており、各地で追悼行事が盛大に行われます。メモリアルデーは夏のシーズンの始まりともいわれ、家族や友達とピクニックに行ったり、バーベキューをして楽しむのが定番です。

今月は「賃貸借契約の更新の際に気を付けること」についてまとめてみました。

​賃貸借契約の更新の際に気を付けること

■賃貸物件の「更新」って?

賃貸物件に入居する際、貸主とテナントの間では「賃貸借契約」が交わされたかと思います。
物件の契約を継続したい場合は、契約の「更新」手続きが必要となります。賃貸借契約の期間は、アパートや戸建てなど物件によっても違いますが、たいていの場合1年か2年が一般的ですので、1年もしくは2年ごとに更新手続きをすることになります。

■更新時のオファーレター

 

州によっても、アパートや戸建て物件によっても違いますが、一般的に契約満了の30-60日前までに貸主より、更新するかどうかのオファーレターが届きます。万が一届かない場合は、契約者ご本人様より貸主へ書面で更新の旨を連絡しましょう。

■契約更新時の家賃の値上げ

賃貸マーケットの状況は州によっても異なる為、家賃上昇もそれに伴い違いがあります。ただここ数年、家賃はおしなべて上昇する傾向にあり、更新時のタイミングで家賃が上がるのは一般的です。

家賃の値上げとして考えれるのは下記の理由があります。


1、土地や建物の租税等の増加により、土地、建物の価格が上がった場合
2、周辺の類似物件の家賃と比べて、不相当となった場合

3、経済事情の変動があった場合

貸主から更新後の家賃を提示されたら、家賃の妥当性や相場について確認しながら交渉のできる物件のようであれば、慎重に貸主と交渉することをお勧めします。

​アパートなど貸主が管理会社の場合は年度の値上げ率がアパート独自の計算で設定されていることもあり、個人大家と比べて交渉が難しい場合もありますが、エリアのマーケットの状況によっては、交渉ができる場合もありますので、家賃の妥当性や相場についてご不明点などある場合は、是非サポートデスクまでご相談ください。

■更新時に必要な費用と契約書更新以外の手続き

日本のように更新手数料はかからないのが一般的です。ただし、敷金が家賃の上昇に伴い上がり、差額分を支払うこともあります。またテナント保険の更新手続きも忘れずにしなければなりません。アパートによっては、更新した保険証書の提出を求められることもあります。

 

■中途解約条項の記載の有無の確認

最初に2年の契約をし、2年目以降中途解約条項がついている場合、3年目以降の更新時に同じように更新の契約書にも記載があるかどうか、違約金の有無および金額に変更がないか必ず確認しましょう。中途解約の記載がない場合は、同じ条項を必ずつけてもらえるように交渉しましょう。貸主によっては、冬のスローな期間を認めない期間(Black Out)を設定してきたり、マーケットの変化によって急に中途解約が認められなるケースなどと様々なケースが考えられますが、何らかの形でも解約条項は入れ

てもらうように交渉しましょう。

契約更新後1年以内に契約を終了することがわかっている場合は、月極に移行することもご検討されるとよいでしょう。ただ、月極は契約延長後の家賃が大幅に上昇する場合がありますのでご注意ください。

住宅サポートデスク​ Q&A コーナー

​~実際のお客様からのお問合せ、交渉の実績から~

ご質問: ​契約書の中にあるLease buy-out-agreement とはなんですか?

回答:

 

中途解約の条項で「Early Termination Clause」とも言われます。

例えば1年の契約をしたとしましょう。急な帰任が決まり、契約後2か月で解約しなければならなくなった場合、残りの契約期間である10ヶ月分の家賃を支払わなくてはいけないことがあります。

契約時に buy-out-agreement を結んでおくことで、残りの10ヶ月分の家賃の代わりに、buy-out fee (違約金)を支払えば、契約を解除できます。
違約金(ペナルティー)は家賃の1か月-2か月相当分が一般的です。

 

11か月で解約しなければならない場合は、残り一か月を支払って退去するほうが違約金を支払って退去するより支出は少ないとはいえますが、その場合、ユーテリティーなどのアカウントを契約満了までクローズ出来ない場合もありますので、まずは貸主に確認することをお勧めします。

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~Mother's Day​ 

アメリカでは南北戦争終結直後の1870年、女性参政権運動家ジュリア・ウォード・ハウが、夫や子どもを戦場に送るのを今後絶対に拒否しようと立ち上がり「母の日宣言」(Mother's Day Proclamation)を発しました。ハウの「母の日」は、南北戦争中にウェストバージニア州で、「母の仕事の日」(Mother's Work Days)と称して、敵味方問わず負傷兵の衛生状態を改善するために地域の女性を結束させたアン・ジャービス(Ann Jarvis)の活動にヒントを得たものだが、結局普及することはありませんでした。

ジャービスの死後2年経った1907年5月12日、その娘のアンナ・ジャービスは亡き母親を偲び、母が日曜学校の教師をしていた教会で記念会をもち、白いカーネーションを贈った。これが日本やアメリカでの母の日の起源とされます。

アンナの母への想いに感動した人々は、母をおぼえる日の大切さを認識し、1908年5月10日に同教会に470人の生徒と母親達が集まり最初の「母の日」を祝いました。アンナは参加者全員に、母親が好きであった白いカーネーションを手渡し、このことから、白いカーネーションが母の日のシンボルとなりました。アンナ・ジャービスは友人たちに「母の日」を作って国中で祝うことを提案し、1914年に「母の日」はアメリカの記念日になり、5月の第2日曜日と定められました。(Wikipediaより

1.お花のプレゼント

アメリカでは、「母である人すべて」が感謝の対象になります。

 

母の日の定番と言ったらカーネーションやバラなどのお花のプレゼント。

奥様へサプライズでお花のプレゼントしてみては?

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​2.カード
 
日本のお母さんにアメリカぽいカードを送ってみては?
​メールの社会、たまには奥様やお母さまへお手紙を書くのもいいかも?
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3.お食事に出かける。
 
日頃の感謝を込めて、レストランでお食事!
​家事、洗濯、子育てとアメリカでがんばるお母さんへ感謝を込めて。
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Happy Mather's Day

​素敵な1日を。

住宅のことでお困りの際はリダックサポートデスクにご相談ください。

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